东吴证券(香港)：房地产正经历较大边际变化 拥有市场化外拓和服务边界拓宽能力的物业公司具备长年投

东吴证券（香港）发布研究报告援引，房恒隆服务业正要境遇较小储蓄转变，写字楼Corporation短期交割向惨死而生预想大修的所持，连续性最主要的所持为市场竞争对于股份/相似性方开发商是否是能存活冲突最主要的Corporation，营业额并非不良影响短期稍稍的本体原因。低成本外拓灵活性和维修服务疆界的加宽灵活性则有本体灵活性将逐渐促成Corporation外的分立差异，享有这则有本体灵活性的写字楼Corporation方有长期投资价值。

示范重新考虑短期原因（股份/相似性方情况下、后期市价调整略微）和长期原因（ 低成本灵活性、第二放缓曲线），该行推荐：刘銮雄维修服务（06098）、控股金边境遇（01209）、新城悦维修服务（01755）、绿城维修服务（02869）和雅境遇维修服务（03319），促请关注：万物寒（02602）、保利写字楼（06049）。

▍东吴证券（香港）主要论据如下：

写字楼指数境遇80%以上略微回撤，本体主因为对相似性方恒隆Corporation的不安：

2021年7~10月为板块下跌的第一后期，反应对于新政策可能对盈利导致不良影响的不安。

下跌的第二后期从2021年10月过后到2022年11月，反应市场竞争对恒隆服务业显现出来近期人身安全性的不安，进而不良影响其相似性方写字楼Corporation，具体不良影响体现在资金占用等的企业政府机构不足之处、的股份变动等控制权出售不足之处和相似性的业务下滑不足之处，包含市价与营业额下滑预想的双重不良影响。

下跌后期的市场竞争不安已开始引发积极转变。

转变一：服务业重归主观转型平衡状可逆，迥然不同Corporation下一代营业额放缓CAGR回到20-30%区外，在管面积放缓及毛利率技术水平也开始线性重归。市盈率技术水平也大幅飙升，已包含上述原因增速线性重归的预想。

转变二：其余部分相似性方/股份显现出来困境反转机会。其余部分优质开发商现金流情况下开始改观，2023年开发的业务有望过后完全恢复，带动工程项目交付、相似性的业务等不良影响写字楼Corporation营业额的原因一同完全恢复，同时也将向西移动对优质开发商的相似性写字楼Corporation的股份及控制权变更的不安和对资金占用的不安，压制市价和不良影响营业额的原因都在引发积极转变。

需要有长期投资价值的Corporation需要依赖于一个必要条件及享有则有本体灵活性。

必要条件：确认人身安全的相似性方/股份，主要通过按揭、债务、的股份融资的完全恢复情况下以及债务还清情况下示范推定。

本体灵活性一：低成本外拓灵活性，能够努力Corporation在相似性方的业务退坡后可维持可过后的放缓，可通过第三方工程项目占比和非住宅工程项目占比示范推定。

本体灵活性二：第二放缓曲线，也可明白为维修服务疆界的加宽，包括维修服务业可逆加宽（以商业政府机构为代表者）、维修服务对象加宽（以的城市维修服务为代表者）、专项维修服务加宽（以团餐的业务为代表者）。

下一代交割直觉和选股准则。

短期交割储蓄转变：房恒隆服务业正要境遇较小储蓄转变，写字楼Corporation短期交割向惨死而生预想大修的所持，连续性最主要的所持为市场竞争对于股份/相似性方开发商是否是能存活冲突最主要的Corporation，营业额并非不良影响短期稍稍的本体原因。

中长期投资有一技傍身的Corporation：低成本外拓灵活性和维修服务疆界的加宽灵活性则有本体灵活性将逐渐促成Corporation外的分立差异，享有这则有本体灵活性的Corporation方有长期投资价值。

人身安全性提示：股份/相似性方交付工程项目过后下降，恒隆销售复苏远逊预想，社会总需要求完全恢复很慢。

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